Пересмотр договора управления многоквартирным домом

В условиях рыночных отношений, сложившихся в сфере ЖКХ, повышается роль договора на управление многоквартирным домом (далее МКД). При этом не- многие собственники знают, что условия договора на управление МКД утверждает общее собрание собственников.
Иными словами, собственники имеют право предъявить управляющей компании свои условия договора. Утверждаться эти условия должны на общем собрании собственников. Для граждан, задумавшихся о своих правах и обязанностях управляющей организации, предлагаем несколько рекомендаций по содержанию договора управления многоквартирным домом.

Татьяна Валентиновна Головачёва, депутат Воронежской областной Думы, руководитель региональной общественной приемной партии «Единая Россия» и организации «Жилищный контроль»

Общее имущество
Жилищный кодекс РФ в статье 162 определяет, что в договоре должен быть указан состав общего имущества. Именно от его состава, технических характеристик будет зависеть объем и виды работ управляющей организации (исполнителя услуг). В документе должны быть указаны границы общего имущества. Без чёткого разграничения сфер ответственности исполнителя и собственника будет трудно определить, кто же должен нести расходы на выполнение тех или иных работ. Кроме того, указанный в договоре список общего имущества должен иметь технические характеристики. Например, если это кровля, то должны быть указаны вид кровли, материал покрытия, площадь. Если это инженерное оборудование, то его назначение и технические характеристики. Вся эта информация нужна для того, чтобы собственники понимали какой объем работ должна выполнять управляющая компания и из каких затрат будет складываться тариф на содержание жилья.

Состав работ и услуг
Следующий раздел договора на управление зависит от состава общего имущества и должен состоять из конкретного перечня работ и услуг, которые должна выполнять управляющая компания для сохранения этого общего имущества в исправном состоянии. Как заказчики работ, собственники могут решать какие работы должен выполнять исполнитель услуг и с какой периодичностью. Собственники могут прислушаться к рекомендациям управляющей компании, но окончательное решение относительно набора услуг могут утверждать по своему усмотрению и обязательно на общем собрании.
На практике, управляющие компании включают в условия договора минимальный перечень работ без указаний их периодичности. Такие условия договора позволяют управляющим компаниям не слишком утруждаться работами по содержанию общего имущества, а собственники получают месяцами не убранные подъезды, протекающие кровли, подвалы залитые стоками.
При уточнении работ по содержанию и ремонту общего имущества, обеим сторонам необходимо ориентироваться на Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170, Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 года № 416, Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. Нормативные акты приводят список работ, необходимых для обеспечения сохранности всех инженерных сетей и конструктивных элементов дома. Вместе с тем, если в сформированный перечень работ и услуг которые должна выполнять управляющая компания вошли не все работы, приведенные в Правилах, то необходимо ориентироваться на постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.10 года № 6464/10. Суд сделал вывод о необходимости выполнения работ, предусмотренных нормативными правовыми актами, но не указанными в договоре управления многоквартирным домом. То есть все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли они в договоре и имеется или нет по этому вопросу решение общего собрания собственников помещений в доме.

Цена договора
В договоре обязательно должен быть указан порядок определения цены договора или иными словами – размер платы за содержание и ремонт жилья.
С учетом состава работ и услуг предложенного собственниками, управляющая компания должна составить смету затрат на содержание общего имущества и ориентировать расчет на 1 квадратный метр общей площади дома, принадлежащей собственникам жилых и не жилых помещений. Собственники на общем собрании утверждают предложенный управляющей компанией тариф или меняют его на своих условиях.
Кроме того, в договоре обязательно необходимо прописать процедуру изменения тарифа или сослаться в этом вопросе на Жилищный кодекс. Присутствие в договоре условия индексации тарифа управляющей компанией нарушает права собственников, и не позволяет им определить на какие именно статьи расходов будут направлены дополнительные средства. Таким образом, нарушаются требования к прозрачности деятельности управляющих организаций.

Прозрачность и контроль
В договоре обязательно должен быть описан порядок и периодичность предоставления отчетности со стороны управляющей компании, а также схема контроля собственников за расходованием средств на содержание и ремонт жилья. В идеальном варианте, в конце каждого месяца представитель собственников (этим лицом может быть председатель совета дома) или несколько собственников и представитель управляющей компании должны подписывать акт выполненных работ, на основании которого будут выставляться счета за текущий ремонт и обслуживание общего имущества. Таким образом, оплачиваться будут только выполненные работы.

Справка
Президентом РФ подписан Закон, увеличивающий размер пени при несвоевременной оплате за жилищно-коммунальные услуги. Закон предусматривает ужесточение санкций как в отношении физических, так и в отношении юридический лиц при просрочке платежей за коммунальные услуги.
Что ждёт должников:
— физические лица — с первого дня просрочки они выплачивают пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, но уже со второго месяца пени вырастают только до 1/170. По прошествии трех месяцев пени взимаются по ставке 1/130;
— юридические лица — для предприятий должников, утверждены более жесткие условия. С первого дня, следующего за днем оплаты задолженности, они должны будут уплатить поставщикам пени в размере 1/130 ставки рефинансирования Банка России. Это все равно, что взять кредит по ставке 23,16% годовых.